Berlin– "Wir brauchen eine Lösung der Altschuldenfrage, um den dringend notwendigen Stadtumbau in Ostdeutschland und damit die weitere positive Entwicklung der ostdeutschen Städte nicht zu gefährden", erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen anlässlich der heutigen Veröffentlichung des vierten Statusberichts zum Bundesprogramm „Stadtumbau Ost" durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS). Die Veröffentlichung immer umfangreicherer Papiere sei kein Ersatz für das dringend erforderliche politische Handeln.

Für die zweite Phase des Stadtumbaus Ost ab 1. Januar 2010 gibt es bisher noch keine Altschuldenhilferegelung. Ohne eine Altschuldenhilfe könnten die GdW-Unternehmen in den Jahren 2010 bis 2012 nur noch lediglich rund 20.000 Wohneinheiten abreißen, das wären nur 20 Prozent der in diesen drei Jahren eigentlich notwendigen Wohnungsabrisse. Dies hat eine aktuelle Umfrage bei den Mitgliedsunternehmen des GdW und seiner Regionalverbände in Ostdeutschland ergeben. "Damit bliebe die Abrisstätigkeit weiter hinter den eigentlichen Erfordernissen zurück. Denn für einen erfolgreichen Stadtumbau Ost bleibt die Notwendigkeit, von 2010 bis 2016 bis zu 250.000 Wohnungen - das wären pro Jahr 33.000 - in Ostdeutschland vom Markt zu nehmen", erklärte Freitag.

Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Mit einer neuen Anschlussregelung für die Altschuldenhilfe von ca. 55 Euro pro Quadratmeter würde sich die Abrissquote bei den Wohnungsunternehmen in Richtung auf die notwendige Zielgröße erhöhen lassen. "Das zeigt deutlich: Ohne Altschuldenregelung müssen wir uns vom bisher so erfolgreichen Verlauf des Stadtumbaus in Ostdeutschland verabschieden", so Freitag. Er forderte die Bundesregierung auf, einen Lösungsansatz zu präsentieren, nachdem auch ein vom BMVBS in Auftrag gegebenes Gutachten eine Altschuldenentlastung als förderlich für den Erfolg des Stadtumbaus Ost bewertet. "Sonst wird der Leerstand in Ostdeutschland wieder ansteigen", prognostizierte Freitag.

Wie sind die Altschulden entstanden?

• Die wohnungswirtschaftlichen Altschulden sind Erblasten aus der Geschichte der ehemaligen DDR, mit denen ausschließlich die kommunalen Wohnungsgesellschaften und die Wohnungsgenossenschaften belastet wurden.
• Bei den Altschulden handelte es sich zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung nur um fiktive Schulden – entstanden durch Finanzzuweisungen aus dem Staatshaushalt der DDR  zur Finanzierung des Wohnungsbaus. Diese Nachfolgeverbindlichkeiten wurden zwar als Kredite deklariert, waren aber im marktwirtschaftlichen Sinn keine tilgungspflichtigen Schulden.
• Erst mit dem Einigungsvertrag sind die Altverbindlichkeiten als tatsächliche Schulden zunächst auf die Kommunen und dann zusammen mit dem ehemals volkseigenen Wohnungsvermögen auf die kommunalen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften übertragen worden. Dabei ging man davon aus, dass mit den Wohnungsbeständen ertragreiche Vermögenswerte auf die Unternehmen übergehen, die ihnen die Bedienung des Kapitaldienstes für die Altschulden in den nächsten 30 bis 40 Jahren ermöglichen.

Was bedeutet das für die Wohnungsunternehmen?

• Die Geschäftsgrundlage für die Altschuldenübernahme ist heute nicht mehr gegeben, da die Wohnungsunternehmen aus den leer stehenden Wohnungen nicht nur keine Mieteinnahmen erzielen, sondern  - im Gegenteil - Kosten tragen müssen, die sie aus den vermieteten Beständen quersubventionieren. Fehlende Mieteinnahmen bei Weiterbestand von Schulden und hohen Betriebskosten bedeutet: Weniger Investitionen - und stellt im Extremfall die Existenz des Wohnungsunternehmens in Frage.

Warum braucht es eine Anschlussregelung?

• Um dem Leerstand aktiv zu begegnen, haben Bund und Länder bereits im Dezember 2000 die so genannte Härtefallregelung nach § 6 a AHG beschlossen. Als flankierende Maßnahme hat sie wesentlich zum Erfolg des Stadtumbauprogramms beigetragen.
• Aber: Die Härtefallregelung nach § 6 a AHG greift inhaltlich und zeitlich zu kurz: Inhaltlich, weil nur die Wohnungsunternehmen eine zusätzliche Altschuldenhilfe bei Rückbau erhalten, die am 31.12.2003 einen Leerstand von mindestens 15 Prozent hatten. Für Unternehmen mit weniger als 15 Prozent Leerstand hatten einschließlich derer, die erst nach dem 31.12.2003 in die 15 prozentige Leerstandsquote hineingewachsen sind, gab es keine Entlastungsmöglichkeit. Zeitlich, weil die Altschuldenregelung Ende 2009 ersatzlos ausgelaufen ist und bis Ende 2013 nur noch "Restarbeiten" einzelner Wohnungsunternehmen gefördert werden.
• Für die ab 2010 neu abzureißenden Wohnungen fehlt bisher die unverzichtbare Anschlussregelung für die Altschuldentilgung. Im Rahmen des Stadtumbaus Ost 2010 – 2016 müssen bis zu 250.000 Wohnungen abgerissen werden. Für diese notwendigen Abrissmaßnahmen gibt es bisher keine Altschuldenentlastung.