• GdW berichtet auf der Jahrespressekonferenz 2011 über aktuelle Daten und Trends der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
• Warnung vor den Folgen drastischer Kürzungen bei der Städtebauförderung angesichts der kommenden Haushaltsberatungen

Berlin – "Die vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertretene Wohnungs- und Immobilienwirtschaft zieht insgesamt eine sehr positive Bilanz des Jahres 2010 und erwartet auch in 2011 einen weiteren Aufschwung", erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW, heute auf der Jahrespressekonferenz des Verbandes in Berlin. Die rund 3.000 im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen repräsentieren ein Drittel des Mietwohnungsmarktes in Deutschland. Sie haben steigende Investitionen, eine sinkende Leerstandsquote, weniger Mietschulden, einen unterdurchschnittlichen Betriebskostenanstieg sowie eine immense Einsparung an CO₂ vorzuweisen. "Aber die extremen und unverhältnismäßigen Kürzungen bei der Städtebauförderung drohen das Engagement der Wohnungsunternehmen für die Stadtentwicklung deutlich einzuschränken und die Lage der Städte in Deutschland sicht- und spürbar zu verschlechtern", erklärte Axel Gedaschko angesichts der anstehenden Beratungen zum Bundeshaushalt 2012.

 Haushaltsberatungen – "Den Worten müssen Taten folgen"

Die aktuell immer noch zur Debatte stehenden Mittelkürzungen im Bereich der Städtebauförderung auf nur noch rund 266 Mio. Euro für 2012 gefährden den sozialen Zusammenhalt und den Umbau der Städte", erklärte GdW-Präsident Gedaschko. Die Städtebauförderung – die u. a. auch die Programme Soziale Stadt sowie Stadtumbau Ost und West umfasst – wurde bereits für das Jahr 2011 auf rund 455 Mio. Euro zusammengekürzt. "Der Eckwertebeschluss der Bundesregierung für den Haushalt 2012 zeigt, dass im politischen Raum kein Konsens mehr über die gesellschaftspolitische und volkswirtschaftliche Bedeutung starker Städte besteht", so Gedaschko. "Diese Entwicklung treibt uns die Sorgenfalten auf die Stirn. Der Bund muss zu einer Stadtentwicklungspolitik zurückkehren, die mit hoher Kontinuität über vier Jahrzehnte und im Konsens aller im Bundestag vertretenen Parteien Deutschlands Städte zu attraktiven und leistungsfähigen Zentren des gesellschaftlichen Lebens gemacht hat", forderte der GdW-Präsident. Im Gegensatz zum Verkehr, wo ein Stück unfertige Autobahn oder eine nicht ausgebaute Zugverbindung sofort und direkt große Empörung auslösen, werden die Folgen gekürzter Städtebauförderung in den Städten erst mit Verzögerung sichtbar. Dafür werden sie aber umso schwieriger und nur mit immensem Aufwand zu reparieren sein.

Die Städtebauförderung hat sich als wirksamstes Instrument erwiesen, um den Herausforderun-gen der Stadtentwicklung von Wachstum bis Schrumpfung zu begegnen und die Kooperation von Kommunen und Wohnungswirtschaft zu unterstützen. Sie ist unverzichtbar für den Umbau und die Weiterentwicklung der Stadtquartiere sowie für die Sicherung sozial stabiler Nachbar-schaften. Sie darf daher auf keinen Fall zum Auslaufmodell werden. Seit 40 Jahren übernimmt die Politik mit der Städtebauförderung eine große Verantwortung für die Entwicklung der Städte. Aus dieser Verantwortung darf sich der Bund nicht stehlen! Das ist – schon jetzt – ein schwerer Fehler. "Es bleibt zu hoffen, dass die klare Ansage von Bundesbauminister Ramsauer, hierfür mindestens wieder das Budget des Vorjahres zu erhalten, von Erfolg gekrönt ist. Auch wenn dieser Betrag immer noch unzureichend ist. Und: Der Etatposten darf nicht jedes Jahr wieder zur Zitterpartie werden. Dies schreckt Investoren förmlich ab!"

GdW-Bilanz des Jahres 2010:

Wirtschaftsaufschwung erreicht die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft: Investitionen um 4 Prozent gestiegen

Nachdem die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit stabilen Investitionszahlen durch die Finanzkrise marschiert ist, erreicht nun der allgemeine Wirtschaftsaufschwung die Branche. Die Gesamtinvestitionen der vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertretenen Unternehmen stiegen im Jahr 2010 um 4 Prozent und liegen bei rund 9 Mrd. Euro. "Damit tragen die im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten Wohnungsunternehmen zur wirtschaftlichen Erholung in Deutschland bei", kommentierte GdW-Präsident Axel Gedaschko die Entwicklung. Die positive Entwicklung der Investitionszahlen komme vor allem dem Baugewerbe und der Handwerkerbranche zugute.

Mehr als drei Viertel aller Investitionen fließen in die Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung der Gebäude

Im Jahr 2010 flossen mehr als drei Viertel der Investitionen in die Bestandsentwicklung der Gebäude. Damit wurden Wohnungen und Gebäude modernisiert, instandgesetzt und instandgehalten. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Investitionen in diesem Bereich um 1,8 Prozent gestiegen. Insgesamt rund ein Viertel der Investitionen floss in den Neubau von Wohnungen. In diesem Segment ist ein deutlicher Anstieg der Investitionen um 11,5 Prozent, von 2 Mrd. Euro auf 2,25 Mrd. Euro, zu verzeichnen.

Ausblick auf das Jahr 2011: Unternehmen rechnen mit weiterem Investitionsanstieg

Für das aktuelle Jahr rechnet der GdW auf Basis der Angaben seiner Mitgliedsunternehmen mit einem weiteren Anstieg der Gesamtinvestitionen um 6,7 Prozent auf rund 9,6 Mrd. Euro. "Diese positive Einschätzung hängt mit dem anhaltenden Wirtschaftsaufschwung, aber auch mit einem hohen Neubaubedarf in bestimmten Regionen zusammen", so Gedaschko. Dabei sollen mit 16,2 Prozent vor allem die Investitionen in den Neubau wieder steigen. Aber auch bei den Investitionen in den Bestand wird mit einer Zunahme von 3,5 Prozent wieder eine positive Entwicklung erwartet.

Neubautätigkeit der GdW-Unternehmen verharrt auf niedrigem Niveau – Strategien gegen den Wohnraummangel in Ballungsregionen gefordert

Im Jahr 2010 bewegte sich die Neubautätigkeit der GdW-Unternehmen noch auf niedrigem Niveau. Insgesamt wurden hier 11.004 Wohneinheiten fertiggestellt. Das sind ein Drittel der in Deutschland neu errichteten Mietwohnungen. Der Wert ist mit einem Minus von 954 Wohnungen niedriger als noch in 2009. Die Schwerpunkte der Neubautätigkeit der GdW-Unternehmen lagen dabei in den Regionen München, Köln/Bonn, Rhein/Ruhr, Stuttgart, Hamburg, Rhein/Main und in der Region Berlin.

Besonders deutlich fiel der Neubaurückgang im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser aus. In diesem Segment – das traditionell bei den vom GdW vertretenen Unternehmen nur einen geringen Anteil an der Neubautätigkeit hat – gingen die Fertigstellungen um gut ein Viertel auf nur noch 813 fertiggestellte Neubauwohnungen zurück. Die steigende Grunderwerbsteuerbelastung durch bereits erfolgte bzw. angekündigte Erhöhungen des Grunderwerbsteuersatzes durch die Bundesländer wirkt hier zusätzlich belastend. "Wir beobachten das mit wachsender Sorge", so Gedaschko. Er forderte die Bundesregierung auf, zu prüfen, ob Befreiungstatbestände für besondere Gruppen von Immobilienerwerbern – wie z. B. Erstkäufer einer Immobilie, Familien u. a. – eingeführt werden können. In diesem Zusammenhang forderte der GdW die Bundesregierung auf, auch Fusionen von Wohnungsunternehmen von der Hürde der Grunderwerbsteuer zu befreien. "Solche Fusionen werden durch die Grunderwerbsteuer verhindert", erklärte Axel Gedaschko. Im Geschosswohnungsbau war der Rückgang der Neubautätigkeit bei Weitem nicht so stark wie bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Zahl der neugebauten Wohnungen sank hier nur leicht um 664 Wohnungen auf 10.191 Wohnungen.

Im Jahr 2011 wird der Neubau bei den GdW-Unternehmen voraussichtlich stärker in Schwung kommen. Die Wohnungsunternehmen planen den Bau von rund 16.000 Wohneinheiten (+45,2 Prozent). Wie an den Neubauinvestitionen abzulesen ist, wurde mit dem Bau eines Teils dieser geplanten Wohneinheiten bereits im Jahr 2010 begonnen. Insgesamt bleibt der Wohnungsneubau aber auch 2011 auf einem sehr niedrigen Niveau.

Wohnungsunternehmen schätzen ihre aktuelle Geschäftslage positiv ein und blicken optimistisch in die Zukunft

Rund 67 Prozent der vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen bewerten ihre aktuelle Geschäftslage im Jahr 2011 positiv. Das sind rund 3,8 Prozentpunkte mehr als noch im Vorjahr (rund 63 Prozent). Rund 30 Prozent sehen ihre Geschäftslage als "befriedigend" an. Lediglich
3 Prozent der Unternehmen bewerten ihre aktuelle Geschäftslage negativ. Das sind allerdings 0,9 Prozent mehr als noch im Jahr 2010.

Ihre künftige Geschäftslage werten die Wohnungsunternehmen ebenfalls deutlich positiv. Mit 72,4 Prozent rechnen etwas weniger Unternehmen als im Vorjahr (74,2) mit einer künftig gleichbleibenden Entwicklung. Dafür erwarten mit 18,6 Prozent mehr Unternehmen eine künftig günstigere Geschäftslage. Im Vorjahr lag dieser Wert noch bei 15,2 Prozent. Nur noch 9,1 Prozent der Unternehmen rechnen mit einer Verschlechterung der Geschäftslage. Auch hier zeigt sich der positive Trend – im Jahr 2010 rechneten noch 10,7 Prozent der Unternehmen mit einer negativen Entwicklung. "Voraussetzung für einen dauerhaft positiven Trend sind allerdings verlässliche Rahmenbedingungen für die Unternehmen", gab Gedaschko zu bedenken. Regulatorische Eingriffe wie etwa die Gefährdung des langfristigen Kredits durch Basel III, die Verknappung des Kreditangebots und eine Verschärfung der energetischen Anforderungen im Gebäudebereich bei gleichzeitiger Kürzung der Förderung führten zu Unsicherheiten und bremsten das Wachstum.

Rund 60 Prozent des GdW-Wohnungsbestandes energetisch modernisiert – EnergieVerbrauchswerte mit 142,5 kWh/(m²a) deutlich unter dem Bundesdurchschnitt – 240.000 Tonnen CO₂ eingespart

Der mittlere, witterungsbereinigte Energieverbrauch für Raumwärme und Warmwasser der von GdW-Unternehmen insgesamt bewirtschafteten Wohnungen liegt bei 142,5 kWh/(m²a). Nach Energieträgern aufgeschlüsselt sind dies bei Fernwärme: 121,0 kWh/(m²a); bei Gas: 159,4 kWh/(m²a) und bei Öl: 172,5 kWh/(m²a). Damit liegt der Energieverbrauch der GdW-Unternehmen 22 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt aller Wohnungen. Bundesweit liegt der Energieverbrauch der Haushalte für Raumwärme und Warmwasser nach Angaben des Bundeswirtschaftsministeriums und der Destatis-Wohnflächenfortschreibung im Durchschnitt bei 181,5 kWh/(m²a).

Der geringe Energieverbrauch ist zum einen auf den guten Modernisierungsstand der GdW-Wohnungen zurückzuführen – 60 Prozent der Wohnungen sind bereits energetisch modernisiert, ein Drittel davon komplett modernisiert, d.h. einschließlich Wärmedämmung. Zum anderen spielt aber auch die günstige Energieträgerstruktur der GdW-Wohnungen mit einem hohen Anteil von Fernwärme (knapp 50 Prozent) und die an sich höhere Energieeffizienz einer kompakten Bauweise des Geschosswohnungsbaus eine entscheidende Rolle.

Der gesunkene Endenergieverbrauch führte ebenso zu einer Reduktion der spezifischen CO₂-Emissionen pro Wohneinheit (WE). 2007 betrugen die Emissionen noch 2,21 t CO₂ / WE und im Jahr 2009 nur noch 2,17 t CO₂/ WE und Jahr. Dies bedeutet bei rund 6 Mio. bewirtschafteten Wohnungen eine Einsparung von etwa 240.000 Tonnen CO₂ innerhalb von zwei Jahren.

Wohnen in Deutschland wird immer teurer

Die Kosten für das Wohnen in Deutschland steigen. Dabei gibt es je nach Kostenart deutliche Unterschiede in der Höhe des Anstiegs. Die Nettokaltmieten sind laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes seit dem Jahr 2000 nur um 14 Prozent gestiegen. Damit liegen sie deutlich unter dem Anstieg des Lebenshaltungsindex. Die Preise für Wasserversorgung, Müllabfuhr und weitere Dienstleistungen (kalte Betriebskosten) haben sich im gleichen Zeitraum um 18 Prozent erhöht. Größter Preistreiber bei den Wohnkosten sind aber eindeutig die Energiepreise. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie (Strom ausgenommen) sind seit dem Jahr 2000 um 98 Prozent gestiegen. Nach dem vorübergehenden Abbau des spekulativ überhöhten Preisniveaus infolge der Wirtschafts- und Finanzkrise in 2009 nehmen die Preise hier aktuell sogar wieder kräftig zu. Allein im Jahr 2010 um 7,9 Prozent. Besonders stark stiegen die Preise beim Heizöl, das sich allein im Jahr 2010 um 28,5 Prozent verteuerte. Die Stromkosten, die meistens direkt mit den Anbietern abgerechnet werden und daher kein Bestandteil der Mietbuchhaltung sind, stiegen im Jahr 2010 um 3,3 Prozent.

GdW Betriebskosten 2010: Anstieg deutlich unter der bundesweit ermittelten Steigerungsrate

Die Betriebskosten haben sich bei den GdW-Unternehmen im Vergleich zu den Preissteigerungen bei den einzelnen Kostenarten nur relativ gering erhöht. Die Vorauszahlungen der Mieter für die kalten Betriebskosten sind für das Jahr 2010 leicht gestiegen und liegen nun bei 1,36 Euro/m². Die Vorauszahlungen bei den warmen Betriebskosten wuchsen im Bereich der GdW-Unternehmen von 2009 auf 2010 lediglich um 2,7 Prozent auf 1,08 Euro/m², während die Preise für Haushaltsenergie in der entsprechenden Abrechnungsperiode um etwa 7,9 Prozent gestiegen sind.

Auch in diesem Jahr liegt der Anstieg der Betriebskosten unterhalb der bundesweiten Teuerungsrate nach dem Verbraucherpreisindex für Energie. Während die warmen Betriebskosten bei den GdW-Unternehmen in den Jahren 2003-2010 um 25,1 Prozent angestiegen sind, stiegen die dafür relevanten Kostenarten laut Verbraucherpreisindex um 51 Prozent. Die kalten Betriebskosten sind bei den GdW-Unternehmen im gleichen Zeitraum entsprechend dem bundesweiten Durchschnitt um etwa 8,0 Prozent gestiegen. Diese Einsparungen seien zum einen durch sparsameres Verhalten der Mieter beim Energieverbrauch, aber auch durch die vorgenommenen energetischen Sanierungen zu erklären, so der GdW-Präsident.

Mieten steigen geringfügig und langsamer als die warmen Betriebskosten

Die Nettokaltmieten sind in den GdW-Unternehmen von 2009 auf 2010 um 2,4 Prozent auf 4,87 Euro/m² angestiegen. Wegen der umfangreichen – und maßgeblich auch energetischen –Modernisierung der Wohngebäude ist dieser Anstieg etwas stärker als die Mietsteigerung im Bundesdurchschnitt für alle Wohnungen (1,2 Prozent). Das Mietniveau ist bei den GdW-Unternehmen insgesamt dennoch sehr moderat. Darüber hinaus steigen die Kaltmieten langsamer als die warmen Betriebskosten.

Stadtumbau – Leerstandsquote in Ostdeutschland auf 8,4 Prozent gesunken – Kürzung der Städtebauförderung bedroht Entwicklung der Städte

Die Leerstandsquote der vom GdW vertretenen Wohnungsunternehmen ist in den neuen Ländern im Jahr 2010 um 0,7 Prozentpunkte auf 8,3 Prozent gesunken und liegt damit nun deutlich unter der 10-Prozentgrenze. Damit standen Ende 2010 in den Beständen der GdW-Unternehmen noch rund 217.000 Wohnungen leer. Seit Beginn des Programms Stadtumbau Ost im Jahr 2002 konnte die Leerstandsquote um 7,9 Prozentpunkte reduziert werden. Grundlage der deutlich rückläufigen Leerstandsentwicklung in den neuen Bundesländern sind die von den GdW-Unternehmen durchgeführten Rückbaumaßnahmen. In 2010 wurden rund 13.700 Wohnungen vom Markt genommen. Das sind rund 7.000 Wohnungen weniger als noch im Jahr 2009. Für dieses Jahr planen die Unternehmen noch weniger Abrisse. Die Leerstandsquote könnte am Jahresende 2011 dennoch auf 8 Prozent gesunken sein."Es bleibt die Notwendigkeit, bis 2016 mindestens 200.000 weitere Wohnungen in Ostdeutschland abzureißen", erklärte Gedaschko. "Ohne eine entsprechende finanzielle Ausstattung des Programms 'Stadtumbau Ost' und eine Entlastung aller abgerissenen Wohnungen von den Altschulden wird dieses Ziel nicht erreichbar sein."

Der GdW begrüßte in diesem Zusammenhang ausdrücklich den Beschluss des Bundesrates vom 17. Juni, in dem die Länder fordern, dass alle Wohnungsunternehmen mit Altverbindlichkeiten beim Abriss von Wohngebäuden ab dem Baujahr 1919 einen Entlastungsbetrag von 55 Euro je Quadratmeter abgerissener Wohnfläche erhalten, sofern der Entlastungsbetrag in gleicher Höhe vollständig in die Sanierung von Wohngebäuden in der Innenstadt auf der Grundlage eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes investiert wird. Die Regelung soll für Abrisse ab dem 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2019 gelten. "Der Bundesrat hat die dringende Notwendigkeit einer Anschlussregelung erkannt und in seinem Beschluss umgesetzt", erklärte Gedaschko.  Er betonte jedoch, dass es bei den Reinvestitionspflichten nicht nur um die Innenstadtgebiete gehen dürfe. "Es muss um all jene Teile der Stadt gehen, die auf Dauer für die städtische Struktur, Funktion und Gestalt unverzichtbar sind und weiter zukunftsfähig gestaltet werden müssen", erklärte Gedaschko. Quartiers- und Ortsteilzentren seien ebenso Kristallisationspunkte des Lebens in der Stadt wie die Innenstädte. Besonders in polyzentralen Großstädten sei dies der Fall.

In den westdeutschen Bundesländern standen Ende 2010 rund 93.500 Wohnungen leer. Das ergibt wie im Vorjahr eine Leerstandsquote von 2,9 Prozent. "In Westdeutschland sind die Re-
gionen allerdings sehr differenziert zu betrachten", erläuterte Gedaschko. "Während einige Kommunen mit erheblichen Leerständen zu kämpfen haben, herrscht in Ballungszentren wie München oder Hamburg schon beinahe eine Wohnungsknappheit." GdW-Präsident Gedaschko warnte in diesem Zusammenhang vor einem Anstieg der Leerstandsquote auch in den westdeutschen Bundesländern, wenn im Zuge der Sparpläne der Bundesregierung in schrumpfenden Regionen die Mittel gekürzt werden.